Condomínios por unidades autônomas
Dossiê técnico de viabilidade legislativa sobre a alteração do Título IX do Código de Obras de Nova Santa Rita/RS — Lei nº 887, de 21 de maio de 2008, arts. 188 a 200. Do enquadramento por geometria ao enquadramento por impacto.
O projeto organiza o condomínio edilício que já existe na prática
A proposta cria uma regra clara para duas ou mais edificações residenciais no mesmo terreno, sem dividir o imóvel em lotes e sem alterar os índices urbanísticos do Plano Diretor.
Versão 1.0 Documento de trabalho Não protocolizado 27 de julho de 2026
Área privativa exigida onde nada há a implantar125 m²
Área privativa exigida onde há via interna80 m²
Tipologias previstas, sem cláusula residual3
Qualificações jurídicas para o mesmo caso3
Três caixas, e nada fora delas
O Código de Obras não classifica os empreendimentos residenciais múltiplos por porte, por densidade ou por impacto sobre a infraestrutura. Classifica-os pela posição geométrica das edificações em relação ao alinhamento predial.
Geminadas
Arts. 194 e 195. Duas unidades contíguas com parede comum — e apenas duas: três já não se enquadram na definição legal.
Série paralela
Arts. 196 e 197. Situadas ao longo de logradouro público, cada unidade com acesso direto à rua. Área privativa mínima de 125 m² por unidade.
Série transversal
Arts. 198 a 200. Disposição que exija a abertura de faixa de acesso, com toda a infraestrutura que dela decorre. Área privativa mínima de 80 m².
Não há inciso III no art. 188, não há cláusula residual e não há norma de fechamento. Implantações em “L”, em torno de pátio, com blocos múltiplos ou com unidades sobrepostas — correntes na prática — não se enquadram em nenhuma das três tipologias.
O analista diante da lacuna
Forçar
Enquadrar na tipologia mais próxima, aplicando parâmetros concebidos para outra situação.
Indeferir
Negar por ausência de previsão legal, transferindo ao particular o ônus da omissão do legislador.
Construir
Aprovar por interpretação própria, expondo-se pessoalmente e criando precedente que ninguém seguirá.
Como o art. 193 classifica a infração ao Título IX como grave, a estrutura de incentivos empurra sistematicamente para o indeferimento. Nenhum dos três caminhos produz resultado replicável entre analistas — e é a replicabilidade que permitiria pactuar prazos de resposta e medir desempenho do setor.
A exigência maior recai sobre o impacto menor
| Parâmetro | Série paralela | Série transversal |
|---|---|---|
| Fato gerador do enquadramento | ao longo de logradouro | abertura de faixa de acesso |
| Circulação interna a implantar | nenhuma | sim |
| Área privativa mínima por unidade | 125 m² | 80 m² |
| Testada mínima por unidade | 5,00 m | 6,00 m |
| Testada mínima do terreno de origem | não exigida | 15,00 m |
| Base de incidência de T.O. e I.A. | área privativa | terreno de origem |
São 45 m² a mais por unidade — 56% — exigidos justamente da hipótese em que o Município nada tem a implantar, a pavimentar, a iluminar ou a manter. Se o critério medisse impacto, a curva seria ascendente com a complexidade da implantação; a curva é descendente.
A mesma cidade, dois regimes
A quota mínima de terreno por unidade não existe para a edificação multifamiliar vertical: o parâmetro de 125 m² incide, em todo o Código, exclusivamente sobre a hipótese do art. 197, II. Em terreno de 400 m², quatro casas térreas são impossíveis e oito apartamentos são possíveis. A norma não reduz densidade — redistribui quem pode produzi-la.
FIGURA 5 · MESMO TERRENO DE 400 m², TRATAMENTOS OPOSTOS
QUATRO CASAS TÉRREAS · REGIME VIGENTE
- Unidades: 4
- Área construída: 200 m²
- T.O.: 50% · I.A.: 0,50
- Vagas: 4
- População estimada: 8 pessoas
EDIFÍCIO DE TRÊS PAVIMENTOS · REGIME VIGENTE
- Unidades: 8
- Área construída: 400 m²
- T.O.: aprox. 33% · I.A.: 1,00
- Vagas: 8
- População estimada: 16 pessoas
QUATRO CASAS TÉRREAS · REGIME PROPOSTO
- Unidades: 4
- Área construída: 200 m²
- T.O.: 50% · I.A.: 0,50
- Vagas: 4
- População estimada: 8 pessoas
Finalidade argumentativa. Demonstrar que a norma vigente proíbe a solução de menor impacto e autoriza a de maior impacto no mesmo lote, e que a assimetria não protege a cidade de adensamento — apenas determina quem pode produzi-lo. Sustenta as subseções 1.1.4 e 1.4.C.2.
Três valores para a mesma função urbanística
| Área mínima | Regime vigente | Dispositivo |
|---|---|---|
| 80 m² | Unidade em residências em série transversais | Lei nº 887/2008, art. 199, III |
| 105 m² | Lote em condomínio horizontal de lotes | Lei nº 901/2008, art. 5º, I |
| 125 m² | Unidade em residências em série paralelas | Lei nº 887/2008, art. 197, II |
Duas leis do mesmo Município, editadas no mesmo ano de 2008, atribuem três valores distintos à porção mínima de terreno destinada a uma moradia. O empreendimento de maior porte e maior demanda viária admite 105 m²; três casas com acesso direto à rua existente exigem 125 m².
Cinco nomes, nenhuma definição
| Expressão empregada pela lei | Dispositivo |
|---|---|
| “área de utilização exclusiva de cada unidade autônoma” | art. 190 |
| “terreno de utilização exclusiva de cada unidade autônoma” | art. 191 |
| “área do lote de uso exclusivo de cada unidade” | art. 197, I |
| “terreno de uso privativo da unidade de moradia” | art. 197, II |
| “área de terreno privativo de cada unidade de moradia” | art. 197, § 1º |
Nenhuma delas está definida no art. 3º, que contém 87 incisos de definições — tampouco condomínio, fração ideal, via condominial, faixa de acesso, bloco ou terreno de origem. Não é possível determinar, a partir do texto legal, o que deve ser medido e representado em prancha.
O mesmo caso, três qualificações
| Peça | Qualificação atribuída |
|---|---|
| Manifestação do responsável técnico | condomínio edilício horizontal multifamiliar |
| Parecer da Secretaria de Desenvolvimento Urbano | residências em série paralelas ao alinhamento |
| Parecer da Procuradoria-Geral | três casas geminadas em condomínio |
Processo nº 14190/2024: três unidades térreas em lote de esquina de 400 m², com taxa de ocupação de 42,4% contra limite de 66,66% e índice de aproveitamento de 0,42 contra 1,0. O indeferimento decorreu de déficit de 5 m² em duas das três unidades. As moradias continuam de pé, habitadas e fora do cadastro municipal, sem Habite-se e sem possibilidade de averbação registral.
“O critério de análise deve deixar de ser a posição geométrica das edificações e passar a ser a existência, ou não, de áreas de uso comum de circulação.”
Quatro decisões normativas
Suprimir
A área mínima de terreno privativo e a testada mínima por unidade: não realizam controle urbanístico autônomo.
Substituir
As três tipologias geométricas por duas categorias funcionais, aplicáveis a qualquer configuração arquitetônica.
Estabelecer
Para a Categoria II, os parâmetros de desempenho hoje inexistentes: circulação, iluminação, afastamentos e resíduos.
Explicitar
As fronteiras do Título IX em face da Lei nº 901/2008 e da Lei nº 1.483/2018, eliminando a zona de incerteza.
Uma pergunta, duas categorias
Categoria I — sem circulação comum
Todas as unidades acedem direto ao passeio público. Não se aplicam os requisitos de circulação, de infraestrutura condominial nem de convenção.
Categoria II — com circulação comum
Uma ou mais unidades dependem de circulação, pátio ou área de manobra comuns. Estacionamento de uso comum caracteriza, por si, a Categoria II.
Não importa se as casas estão em linha, em “L”, em “U”, em torno de pátio, geminadas ou soltas. O que importa é se existe, ou não, circulação interna a implantar e manter — o fato do qual decorre o impacto. A classificação é verificável em uma única leitura da planta de implantação.
Os índices vigentes já bastam
Terreno de 400 m² de esquina, em Área Prioritariamente Residencial, com unidades térreas de 50 m², T.O. de 66,66%, I.A. de 1,0 e uma vaga por unidade à quota de 25 m² por veículo.
| Unidades | Área construída | Projeção + vagas | Viabilidade |
|---|---|---|---|
| 2 | 100 m² | 150 m² | confortável |
| 3 | 150 m² | 225 m² | confortável |
| 4 | 200 m² | 300 m² | apertado, mas viável — teto natural |
| 5 | 250 m² | 375 m² | inviável com o recuo de ajardinamento |
| 6 | 300 m² | — | inviável: excede a taxa de ocupação |
Os parâmetros vigentes produzem teto natural de quatro a cinco unidades sem qualquer parâmetro adicional; a exigência de 125 m² produz teto de três. A exigência de vagas para guarda de veículos é hoje o mais eficaz instrumento de controle de densidade horizontal do Município, e opera sem ter sido concebida para isso.
O que a Categoria II passa a exigir
Circulação
Largura de 4,00 m, 6,00 m ou 7,00 m conforme o número de unidades e os lados edificados, com passeio mínimo de 1,00 m e iluminação artificial em toda a extensão.
Afastamentos
3,00 m entre fachadas com abertura de permanência prolongada, 1,50 m para aberturas transitórias e livre quando não houver abertura.
Resíduos e vagas
Abrigo de resíduos junto ao alinhamento acima de três unidades; uma vaga de visitante a cada dez unidades acima de quatro unidades.
Áreas comuns
Computadas apenas onde couber círculo de 3,00 m de diâmetro; em gleba, 35% de área livre e 10% de área pública, na forma da Lei Estadual nº 10.116/1994.
Do escalonamento à verificação
Hoje
Dez etapas, das quais a terceira — o enquadramento tipológico — condiciona as três seguintes: um erro de enquadramento contamina o parâmetro de área privativa, a base de cálculo dos índices e a regra de circulação. A décima etapa é o escalonamento hierárquico da dúvida, sem terminação previsível.
Na proposta
Nove etapas, das quais a terceira é uma pergunta binária resolvida em prancha. A base de incidência dos índices passa a ser fixa — sempre o terreno de origem —, a documentação vira lista taxativa e a exigência não prevista depende de despacho fundamentado com indicação do dispositivo que a sustenta.
Dez pontos de decisão discricionária convertidos em critérios objetivos. O ganho decisivo é a replicabilidade do resultado entre analistas. Sem estrutura nova, sem contratação e sem impacto orçamentário direto: um decreto regulamentador em 120 dias, capacitação de escopo reduzido e revisão do memorial descritivo padrão.
O que a proposta não faz
Não amplia o potencial construtivo de nenhum terreno — e veda expressamente aplicar índices sobre área privativa de terreno ou sobre fração ideal, prática hoje autorizada pelo art. 197, § 1º.
Não altera o Plano Diretor nem cria índice novo, quota de terreno por economia ou coeficiente adicional.
Não trata do condomínio horizontal de lotes, regido pela Lei nº 901/2008, nem do parcelamento do solo, regido pela Lei nº 1.483/2018.
Não flexibiliza requisitos de segurança ou salubridade: institui parâmetros hoje inexistentes.
Não anistia obra irregular: assegura reanálise, ressalvadas as penalidades cabíveis.
Resultado da averiguação e encaminhamentos
Este anexo registra o resultado da averiguação documental realizada em 27 de julho de 2026. Distingue fatos encerrados por fonte oficial, questões que dependem de manifestação institucional e providências administrativas futuras.
C — Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Habitação
| # | Ponto |
|---|---|
| C.5 | Implementação. Revisar o Memorial Descritivo Padrão após a aprovação; não é condição de protocolo do Projeto de Lei. |
E — Setor Ambiental
| # | Proposta de encaminhamento |
|---|---|
| E.1 | O CODRAM 3414,40 da Resolução CONSEMA nº 372/2018 refere-se ao parcelamento do solo para loteamento, desmembramento ou condomínio, e seu próprio glossário declara que esse ramo não envolve licenciamento ambiental de edificações em zona urbana consolidada definida em lei. Como a proposta disciplina edificações em terreno urbano existente e não cria parcelamento do solo, não se exige licença ambiental para sua aprovação. Em imóvel sem rede pública, permanece obrigatório o sistema de tratamento de esgoto de baixo impacto conforme a ABNT NBR 17076, limitado à vazão diária de até 12.000 L/dia e à carga orgânica total de até 3,80 kgDBO/dia. |
G — Providências futuras — não são pendências da proposta
| # | Recomendação | Sede própria |
|---|---|---|
| G.1 | Instituição de taxa de permeabilidade aplicável a todas as edificações | Plano Diretor — próxima revisão |
| G.2 | Instituição de Quota Ideal Mínima de Terreno por economia para a zona urbana, hoje pressuposta pelo art. 5º, IX, da Lei nº 901/2008 e inexistente | Plano Diretor — próxima revisão |
| G.3 | Correção da remissão do art. 22 do Plano Diretor à Lei nº 249/1995, cuja matéria está hoje na Lei nº 1.483/2018 | Plano Diretor |
| G.4 | Harmonização terminológica entre “coeficiente de aproveitamento” (Código de Obras) e “Índice de Aproveitamento” (Plano Diretor) | Ambos os diplomas |
| G.5 | Estudo de demanda habitacional, para verificação da premissa de represamento adotada na subseção 1.4.C.5 | Secretaria de Habitação |
Justificativa
Senhor Presidente, Senhoras Vereadoras e Senhores Vereadores: submeto à elevada apreciação dessa Casa Legislativa o Projeto de Lei que altera o Título IX do Código de Obras, para disciplinar, segundo critérios objetivos e proporcionais ao impacto efetivo, a aprovação dos condomínios por unidades autônomas constituídos por edificações.
I — Do problema que se pretende resolver
O Código de Obras vigente classifica os empreendimentos residenciais com duas ou mais moradias em um mesmo terreno de acordo com a posição das construções em relação à rua. Prevê três tipologias, e a definição de qual delas incide sobre determinado projeto é a decisão da qual decorrem todas as demais.
Essa arquitetura normativa pressupõe que toda solução arquitetônica possível caiba em uma das três categorias. Não cabe. Uma implantação em “L” em terreno de esquina, uma implantação em torno de pátio interno, um conjunto que combine moradias térreas com unidades em pavimento superior, um empreendimento com dois blocos independentes — nenhuma dessas configurações, todas correntes, encontra tipologia legal que a descreva. E o Código não possui norma de fechamento.
Diante do vácuo, o servidor encarregado da análise não dispõe de caminho seguro: pode forçar o enquadramento, indeferir por ausência de previsão legal, ou aprovar por construção interpretativa própria. Como o art. 193 classifica a infração ao Título IX como de natureza grave, a estrutura de incentivos empurra sistematicamente para o indeferimento. O resultado não é rigor urbanístico: é imprevisibilidade — que não protege a cidade, apenas encarece e empurra a construção para a informalidade.
II — Da demonstração empírica do problema
O Processo Administrativo nº 14190/2024 documenta o problema. Cuidava-se de três moradias térreas autônomas, edificadas em lote de esquina de quatrocentos metros quadrados, em loteamento regularmente aprovado. Cada moradia possui cerca de cinquenta e seis metros quadrados de área construída e acesso independente voltado para a via pública. O conjunto ocupa 42,4% do terreno, quando o limite é de 66,66%, e apresenta índice de aproveitamento de 0,42, quando o limite é de 1,0.
No mesmo processo, o mesmo empreendimento recebeu três qualificações jurídicas distintas: condomínio edilício horizontal multifamiliar, pelo responsável técnico; residências em série paralelas ao alinhamento predial, pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano; e três casas geminadas, pela Procuradoria-Geral — qualificação que o art. 194 não comporta, pois define residências geminadas como duas unidades contíguas com parede comum. Concluiu-se pelo indeferimento em razão de duas das três unidades apresentarem cento e vinte metros quadrados de área privativa, quando o art. 197, inciso II, exige cento e vinte e cinco.
Ao final, três moradias que existem, que estão de pé e que abrigam famílias permanecem fora do cadastro municipal, sem Certidão de Habite-se, sem lançamento tributário adequado e sem possibilidade de registro. Não houve ganho urbanístico algum.
III — Da inversão de proporcionalidade contida na lei vigente
O art. 196 define as residências em série paralelas como aquelas situadas ao longo de logradouros públicos: moradias cujo acesso se dá diretamente pela rua já existente, sem via interna a abrir, pavimentar, iluminar, drenar ou conservar. Para essa hipótese, a lei exige cento e vinte e cinco metros quadrados por moradia. O art. 198 define as transversais como aquelas cuja disposição exige a abertura de faixa de acesso, com todas as demandas de infraestrutura que dela decorrem; para essa hipótese, exige oitenta.
A situação de menor impacto suporta exigência cinquenta e seis por cento maior do que a de maior impacto. E o efeito prático é o oposto do pretendido: o projetista é induzido a abrir faixa de acesso de que o projeto não necessitava, consumindo de quatro a sete metros de largura do terreno e criando superfície de manutenção condominial permanente.
IV — Da desigualdade entre soluções horizontais e verticais
A exigência de área mínima de terreno por unidade não incide sobre a edificação residencial vertical: verificação textual integral confirma que o parâmetro aparece uma única vez, no art. 197, inciso II. Três casas térreas contíguas não podem ser aprovadas, ao passo que um edifício com oito apartamentos pode sê-lo no mesmo terreno. A assimetria não reduz o adensamento; determina quem pode produzi-lo, excluindo do mercado formal o pequeno proprietário e a construtora local.
V — Da incoerência interna do ordenamento municipal
A Lei nº 901/2008 admite lote de área mínima de cento e cinco metros quadrados no condomínio horizontal de lotes. O Código de Obras utiliza dois outros patamares: oitenta e cento e vinte e cinco. Duas leis do mesmo Município, editadas no mesmo ano, atribuem três valores distintos à porção mínima de terreno destinada a uma moradia, sem critério urbanístico uniforme que explique a diferença.
VI — Da solução proposta
O Projeto substitui o critério da geometria pelo critério do impacto, por meio de classificação binária, objetiva e verificável na própria planta de implantação: Categoria I, quando todas as unidades têm acesso direto e independente para o logradouro público; Categoria II, quando uma ou mais unidades dependem de circulação interna, faixa de acesso, pátio de manobra ou estacionamento de uso comum. Não importa se as casas estão em linha, em “L”, em “U”, em torno de pátio, geminadas ou soltas.
VII — Do que o Projeto de Lei não faz
Não amplia o potencial construtivo de nenhum terreno — em matéria de potencial construtivo, o texto proposto é mais restritivo que o vigente. Não altera o Plano Diretor. Não cria índice novo. Não trata do condomínio horizontal de lotes nem do parcelamento do solo. Não flexibiliza requisitos de segurança ou salubridade. Não anistia obra irregular.
VIII — Da oportunidade
A Lei nº 2.185, de 2026, promoveu ampla reforma do Código de Obras. O cotejo dispositivo a dispositivo demonstra que os arts. 188 a 200 — o Título IX inteiro — permaneceram com a redação original de 2008. A matéria não foi mantida por decisão deliberada após exame: simplesmente não foi tratada. O presente Projeto oferece a esta Casa a oportunidade de completar aquela reforma.
IX — Do interesse público envolvido
A tipologia de que trata este Projeto — duas a quatro moradias em um mesmo terreno — é produzida pela família que amplia a casa para acomodar o filho que constituiu família própria, pelo pequeno proprietário que edifica unidade adicional para complementar a renda e pela construtora local que emprega mão de obra do Município. Quando a via formal se torna inviável, a construção não deixa de acontecer: apenas deixa de ser licenciada. Um regime de aprovação previsível é, antes de tudo, um instrumento de controle urbanístico. Este Projeto de Lei não flexibiliza o controle urbanístico de Nova Santa Rita: torna-o aplicável.
Nova Santa Rita, ______ de ______________ de 2026.
Parte 3 — a proposta legislativa
Projeto de Lei nº ______, de ______ de ______________ de 2026
Altera a Lei nº 887, de 21 de maio de 2008 — Código de Obras do Município de Nova Santa Rita —, para dispor sobre os condomínios por unidades autônomas constituídos por edificações, e dá outras providências.
O PREFEITO MUNICIPAL DE NOVA SANTA RITA, Estado do Rio Grande do Sul.
FAÇO SABER, em cumprimento ao disposto no artigo 62, inciso IV, da Lei Orgânica do Município, que a Câmara de Vereadores aprovou e eu sanciono e promulgo a seguinte Lei:
Capítulo I — Do objeto
Art. 1º Esta Lei altera a Lei nº 887, de 21 de maio de 2008 — Código de Obras do Município de Nova Santa Rita —, para:
I - estabelecer critérios objetivos de análise, aprovação e licenciamento dos condomínios por unidades autônomas constituídos por edificações, fundados no impacto efetivo do empreendimento sobre a infraestrutura urbana e sobre os serviços públicos;
II - substituir o enquadramento de empreendimentos residenciais múltiplos por tipologias definidas segundo a disposição geométrica das edificações em relação ao alinhamento predial;
III - suprir as omissões relativas a afastamento entre edificações, circulação interna, acondicionamento de resíduos sólidos e manutenção de áreas de uso comum;
IV - delimitar o campo de aplicação do Código de Obras em relação à Lei nº 901, de 05 de novembro de 2008, e à Lei nº 1.483, de 21 de novembro de 2018;
V - dar cumprimento aos arts. 23, 24 e 26 da Lei Estadual nº 10.116, de 23 de março de 1994.
Parágrafo único. Esta Lei não se aplica ao condomínio horizontal de lotes, regido pela Lei nº 901, de 05 de novembro de 2008, nem ao parcelamento do solo urbano, regido pela Lei nº 1.483, de 21 de novembro de 2018.
Capítulo II — Das alterações nas definições
Art. 2º O art. 3º da Lei nº 887, de 21 de maio de 2008, passa a vigorar acrescido dos seguintes incisos LXXXVIII a XCIV:
LXXXVIII - Área Privativa de Terreno: porção do terreno de origem delimitada em projeto, vinculada a uma unidade autônoma e destinada ao uso exclusivo de seu titular de direito, que não constitui lote e não é passível de alienação em separado da respectiva unidade autônoma;
LXXXIX - Área de Uso Comum: porção do terreno de origem, bem como as edificações e instalações nele existentes, que, não sendo de uso exclusivo de qualquer unidade autônoma, se destinam ao uso e à fruição de todos os condôminos;
XC - Circulação Interna Condominial: faixa ou via situada no interior do terreno de origem, de uso comum, destinada ao acesso de pedestres e de veículos às unidades autônomas;
XCI - Terreno de Origem: imóvel objeto de matrícula única no Registro de Imóveis sobre o qual se implanta o condomínio por unidades autônomas, considerado em sua área total;
XCII - Bloco: edificação estruturalmente independente das demais existentes no terreno de origem;
XCIII - Fração Ideal: quinhão indiviso do terreno de origem e das partes comuns atribuído a cada unidade autônoma, expresso em fração decimal ou em percentual;
XCIV - Gleba: área de terra com localização e delimitação definidas, não resultante de processo regular de parcelamento do solo para fins urbanos. (NR)
Capítulo III — Da nova disciplina dos condomínios por unidades autônomas
Art. 3º O Título IX da Lei nº 887, de 21 de maio de 2008, passa a vigorar com a seguinte redação:
Título IX — Dos condomínios por unidades autônomas constituídos por edificações · Capítulo I — Disposições gerais
Art. 188. Este Título disciplina a aprovação de projeto, o licenciamento e a expedição da Certidão de Habite-se de empreendimentos que reúnam, em terreno de origem único, duas ou mais unidades autônomas destinadas ao uso residencial, instituídos ou a instituir sob regime de condomínio edilício, nos termos dos arts. 1.331 a 1.358 da Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
§ 1º O disposto neste Título aplica-se independentemente:
I - da disposição das edificações em relação ao alinhamento predial;
II - da existência ou não de paredes comuns entre as unidades autônomas;
III - do número de blocos existentes no terreno de origem;
IV - da existência de unidades autônomas sobrepostas ou situadas em pavimentos distintos;
V - da denominação atribuída ao empreendimento pelo proprietário ou pelo responsável técnico.
§ 2º Não se aplica o disposto neste Título:
I - ao condomínio horizontal de lotes, regido pela Lei nº 901, de 05 de novembro de 2008;
II - ao loteamento e ao desmembramento, regidos pela Lei nº 1.483, de 21 de novembro de 2018;
III - à edificação residencial multifamiliar constituída por unidades autônomas situadas em bloco único e servidas exclusivamente por circulação interna à edificação, à qual se aplicam as disposições gerais deste Código.
§ 3º A instituição de condomínio por unidades autônomas na forma deste Título não constitui parcelamento do solo, não gera lotes, não autoriza a abertura de via pública e não dispensa a observância dos requisitos nele estabelecidos.
Art. 189. Para os efeitos deste Título, os condomínios por unidades autônomas classificam-se em:
I - Categoria I — condomínio sem áreas de uso comum de circulação: aquele em que todas as unidades autônomas possuem acesso de pedestres direto e independente para logradouro público, dispensada a travessia de área de uso comum;
II - Categoria II — condomínio com áreas de uso comum de circulação: aquele em que uma ou mais unidades autônomas dependem, para seu acesso, de circulação interna condominial, faixa de acesso, pátio ou área de manobra de uso comum.
§ 1º A existência de instalações prediais compartilhadas, de muros divisórios ou de paredes comuns não caracteriza, por si só, a Categoria II.
§ 2º A existência de área de estacionamento de uso comum caracteriza a Categoria II.
§ 3º O condomínio constituído por até 2 (duas) unidades autônomas de habitação unifamiliar sujeita-se exclusivamente aos dispositivos de controle das edificações previstos neste Código e no Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável, na forma do art. 23, § 2º, da Lei Estadual nº 10.116, de 23 de março de 1994.
Art. 190. Aplicam-se a todo condomínio por unidades autônomas, calculados sobre a área do terreno de origem:
I - a Taxa de Ocupação; II - o Índice de Aproveitamento; III - o Recuo de Ajardinamento; IV - o Recuo de Altura; V - a altura máxima da edificação; VI - a exigência de vagas para guarda de veículos.
§ 1º Os parâmetros referidos no caput são os estabelecidos no Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável para a Área de Uso do Solo em que se situar o terreno de origem.
§ 2º A instituição do condomínio por unidades autônomas não amplia o potencial construtivo do terreno de origem, sendo vedada a aplicação dos índices urbanísticos sobre área privativa de terreno, sobre fração ideal ou sobre qualquer porção do terreno considerada isoladamente.
§ 3º É vedada a transferência, entre unidades autônomas, de potencial construtivo, de taxa de ocupação ou de exigência de vagas para guarda de veículos, salvo quando expressamente demonstrada no projeto aprovado e averbada na matrícula do imóvel.
§ 4º Não se exige área mínima de terreno privativo por unidade autônoma, tampouco testada mínima por unidade autônoma, sendo o adensamento do terreno de origem controlado pelos parâmetros referidos no caput.
Capítulo II — Do condomínio de Categoria I
Art. 191. O condomínio de Categoria I sujeita-se ao disposto no art. 190 e aos seguintes requisitos:
I - cada unidade autônoma disporá de acesso de pedestres direto e independente a partir do passeio público;
II - as instalações de abastecimento de água potável, de energia elétrica e de esgotamento sanitário serão individualizadas por unidade autônoma, admitida a derivação a partir de ramal único, desde que dotada de medição independente;
III - os afastamentos entre edificações observarão o disposto no art. 195.
Parágrafo único. Ao condomínio de Categoria I não se aplicam os arts. 192, 193 e 194 deste Código.
Capítulo III — Do condomínio de Categoria II
Art. 192. O condomínio de Categoria II sujeita-se ao disposto nos arts. 190 e 191 e, ainda, aos requisitos relativos às áreas de uso comum, à circulação interna e à infraestrutura previstos neste Capítulo.
§ 1º As áreas de uso comum serão delimitadas em projeto, com indicação de sua destinação, e compreendem: I - a circulação interna condominial e os passeios internos; II - as áreas de manobra e de estacionamento de uso comum; III - as áreas descobertas de lazer e de convívio; IV - as áreas não edificáveis de uso comum; V - as edificações e instalações de uso comum.
§ 2º Somente serão computadas como área de uso comum as porções contínuas que permitam, em projeção horizontal, a inscrição de círculo com diâmetro mínimo de 3,00 m (três metros).
§ 3º Nos condomínios implantados em imóvel resultante de processo regular de parcelamento do solo para fins urbanos, do qual tenham resultado áreas destinadas ao sistema viário e a equipamentos urbanos e comunitários, não se exige percentual mínimo de área livre de uso comum, por já haver o imóvel concorrido, na origem, com a destinação de áreas públicas.
§ 4º Nos condomínios implantados em gleba, a área livre de uso comum não será inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da área total da gleba, e será destinado 10% (dez por cento) do total da gleba para uso público, em localização definida pelo Município, na forma do art. 26, caput e § 1º, da Lei Estadual nº 10.116, de 23 de março de 1994.
§ 5º Não se aplica a destinação de área pública prevista no § 4º aos condomínios implantados em gleba com área inferior a 4.000 m² (quatro mil metros quadrados), na forma do art. 26, § 2º, da Lei Estadual nº 10.116, de 23 de março de 1994.
§ 6º O disposto no § 3º dá cumprimento ao art. 24, inciso I, alínea “a”, da Lei Estadual nº 10.116, de 23 de março de 1994, que determina o estabelecimento de viabilidade preferencial para os terrenos localizados em glebas anteriormente parceladas que tenham originado áreas e equipamentos públicos.
Art. 193. A circulação interna condominial observará:
I - largura mínima de 4,00 m (quatro metros), dos quais no mínimo 1,00 m (um metro) de passeio, quando as edificações estiverem situadas em um só lado e o condomínio possuir até 4 (quatro) unidades autônomas;
II - largura mínima de 6,00 m (seis metros), dos quais no mínimo 1,00 m (um metro) de passeio, quando as edificações estiverem situadas em um só lado e o condomínio possuir mais de 4 (quatro) unidades autônomas;
III - largura mínima de 7,00 m (sete metros), dos quais no mínimo 1,00 m (um metro) de passeio de cada lado, quando as edificações estiverem situadas em ambos os lados;
IV - iluminação artificial em toda a sua extensão.
§ 1º Aplica-se à circulação interna condominial o disposto no art. 21 deste Código quanto ao acesso de veículos de mudança e do Corpo de Bombeiros.
§ 2º Quando a Resolução Técnica CBMRS nº 10/2024 exigir acesso de viaturas ao interior do empreendimento, a circulação interna deverá atender integralmente às dimensões, capacidade de carga, afastamentos, declividades, curvas e demais requisitos nela previstos, bem como às instruções normativas supervenientes do Corpo de Bombeiros Militar do Estado do Rio Grande do Sul.
Art. 194. Na instituição do condomínio de Categoria II é obrigatória a execução, pelo empreendedor, das seguintes obras e instalações de uso comum, constantes do projeto aprovado:
I - rede de abastecimento de água potável;
II - rede de energia elétrica e iluminação da circulação interna condominial;
III - sistema de coleta e afastamento de esgotos sanitários, com ligação à rede pública ou, em área não atendida por sistema de esgotamento sanitário, com sistema de tratamento de esgoto de baixo impacto projetado conforme a ABNT NBR 17076, limitado à vazão diária de até 12.000 L/dia e à carga orgânica total de até 3,80 kgDBO/dia;
IV - pavimentação da circulação interna condominial e dos passeios internos;
V - abrigo de resíduos sólidos situado junto ao alinhamento predial, com acesso direto do logradouro público, quando o condomínio possuir mais de 3 (três) unidades autônomas;
VI - tratamento das áreas de uso comum descobertas.
§ 1º Para os efeitos deste artigo, considera-se empreendedor o proprietário, o incorporador ou o possuidor que promova a instituição do condomínio.
§ 2º A execução das obras referidas neste artigo será fiscalizada pelo órgão técnico municipal competente.
§ 3º Nos condomínios de Categoria II com até 4 (quatro) unidades autônomas, as redes referidas nos incisos I, II e III poderão ser executadas por meio de ramais individualizados, dispensada a implantação de rede condominial autônoma.
Capítulo IV — Das disposições comuns
Art. 195. O afastamento mínimo entre fachadas de edificações situadas no mesmo terreno de origem será de: I - 3,00 m, quando ao menos uma das fachadas confrontantes possuir abertura de compartimento de permanência prolongada; II - 1,50 m, quando ao menos uma das fachadas confrontantes possuir exclusivamente abertura de compartimento de utilização transitória; III - livre, quando nenhuma das fachadas confrontantes possuir abertura.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não dispensa a observância dos arts. 96 a 102 deste Código quanto à iluminação e à ventilação naturais dos compartimentos.
Art. 196. As vagas para guarda de veículos observarão o disposto no Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável.
Parágrafo único. Nos condomínios com mais de 4 (quatro) unidades autônomas, será prevista 1 (uma) vaga de visitante para cada 10 (dez) unidades autônomas ou fração, situada em área de uso comum.
Art. 197. As vias, redes e instalações internas do condomínio são de natureza privada e sua execução, operação e manutenção competem ao condomínio, não se incorporando às redes ou ao sistema viário públicos.
Parágrafo único. Serão observadas as normas técnicas aplicáveis às instalações privadas e as exigências das concessionárias quanto à ligação, ao ponto de entrega, à medição e à individualização, sem equiparação automática aos padrões construtivos de redes ou vias públicas.
Art. 198. O requerimento de aprovação de projeto de condomínio por unidades autônomas será instruído com:
I - os documentos exigidos para a aprovação de projeto de edificação, nos termos deste Código e do regulamento;
II - matrícula atualizada do terreno de origem, emitida há no máximo 6 (seis) meses;
III - planta de implantação em escala adequada, contendo: a) a delimitação e a numeração de cada unidade autônoma; b) a delimitação e a cotagem das áreas privativas de terreno, quando houver; c) a delimitação e a cotagem das áreas de uso comum, com indicação de sua destinação; d) a delimitação da circulação interna condominial, com larguras, declividades e áreas de manobra; e) a localização das vagas para guarda de veículos e do abrigo de resíduos sólidos;
IV - quadro de áreas contendo, para o conjunto e para cada unidade autônoma, a área construída, a área privativa de terreno, a área de uso comum e a fração ideal;
V - Quadros I e II da ABNT NBR 12.721, preenchidos e assinados por responsável técnico, em todos os casos;
VI - projeto das instalações de água potável e esgotamento sanitário;
VII - projeto das obras e instalações de uso comum, nos condomínios de Categoria II;
VIII - minuta da convenção de condomínio, nos condomínios de Categoria II, contendo cláusula de atribuição da manutenção e conservação das áreas e instalações de uso comum ao conjunto dos condôminos;
IX - documentação de segurança contra incêndio correspondente ao enquadramento do empreendimento perante o Corpo de Bombeiros Militar do Estado do Rio Grande do Sul, inclusive PPCI, PSPCI, APPCI, CLCB ou comprovação de dispensa.
§ 1º A exigência de documento não previsto neste artigo depende de despacho fundamentado do órgão técnico competente, com indicação do dispositivo legal que a sustenta.
§ 2º A aprovação do projeto não implica reconhecimento de propriedade nem substitui os atos de instituição e de registro do condomínio perante o Registro de Imóveis.
Art. 200. A Certidão de Habite-se relativa a unidade autônoma de condomínio de Categoria II fica condicionada à conclusão das obras e instalações de uso comum previstas no art. 194.
§ 1º Nos condomínios de Categoria I, a Certidão de Habite-se poderá ser expedida por unidade autônoma, independentemente da conclusão das demais.
§ 2º Nos condomínios de Categoria II constituídos por mais de um bloco, poderá ser expedida Certidão de Habite-se por bloco, desde que concluídas as obras e instalações de uso comum que o servem e assegurados o acesso e a circulação em condições de segurança.
§ 3º A manutenção e a conservação das áreas e instalações de uso comum, inclusive a coleta interna de resíduos sólidos e a iluminação da circulação interna condominial, competem ao conjunto dos condôminos, não cabendo ao Município executá-las.
§ 4º A infração às disposições deste Título será considerada de natureza grave. (NR)
Capítulo IV — Das alterações correlatas
Art. 4º O art. 107 da Lei nº 887, de 21 de maio de 2008, passa a vigorar com a seguinte redação: “Art. 107. Até duas edificações residenciais unifamiliares situadas em um terreno isolado ficarão dispensadas do atendimento aos artigos 51, 81, 83 a 94, 97, 99, 100, 101, 102, 164 e 167 desta Lei. Parágrafo único. A dispensa prevista no caput aplica-se ainda que as edificações integrem condomínio por unidades autônomas.” (NR)
Capítulo V — Das disposições finais e transitórias
Art. 5º Os processos de aprovação de projeto, de licenciamento e de regularização protocolizados até a data de publicação desta Lei e ainda pendentes de decisão final serão analisados segundo os critérios nela estabelecidos.
§ 1º Aplica-se o disposto no caput aos processos indeferidos cuja decisão ainda comporte recurso administrativo ou pedido de reconsideração na data de publicação desta Lei.
§ 2º É facultado ao interessado, em processo já indeferido, requerer a reanálise no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da publicação desta Lei, dispensado o pagamento de nova taxa de protocolo.
§ 3º O disposto neste artigo não afasta a incidência das penalidades previstas na legislação municipal quanto às obras executadas sem o devido licenciamento.
Art. 6º O Poder Executivo Municipal regulamentará esta Lei no prazo de 120 (cento e vinte) dias contados de sua publicação, dispondo, no mínimo, sobre: I - os modelos de planta de implantação e de quadro de áreas; II - o procedimento digital de aprovação e as respectivas etapas de análise; III - os prazos de manifestação do órgão técnico competente.
Art. 7º Ficam revogados: I - os Capítulos I, II e III do Título IX da Lei nº 887, de 21 de maio de 2008, e as respectivas denominações; II - o § 2º do art. 189 da Lei nº 887, de 21 de maio de 2008, na redação anterior à desta Lei; III - o art. 192 da Lei nº 887, de 21 de maio de 2008, na redação anterior à desta Lei.
Art. 8º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
GABINETE DO PREFEITO MUNICIPAL DE NOVA SANTA RITA, aos ______ dias do mês de ______________ do ano de dois mil e vinte e seis.
Lei Ordinária nº 887, de 21 de maio de 2008
Código de Obras do Município de Nova Santa Rita
Texto integral consolidado, com a redação substituída riscada e a nova redação em destaque. Regulamentada pelo Decreto nº 89/2024; alterada pela Lei nº 2.185, de 10 de junho de 2026.
As remissões ao Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável referem-se à Lei nº 814, de 05 de dezembro de 2006, consolidada em 12 de dezembro de 2024.
Redação vigenteTexto substituídoNova redação
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Lei nº 887, de 21 de maio de 2008 — Código de Obras de Nova Santa Rita/RS. As remissões ao Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável remetem à Lei nº 814, de 05 de dezembro de 2006, consolidada em 12 de dezembro de 2024. Em caso de divergência, prevalece a redação integral da minuta constante da aba 02.
Links consultados na elaboração do dossiê
Referências online utilizadas na elaboração das premissas e da Proposta de Lei sobre condomínios por unidades autônomas constituídos por edificações em Nova Santa Rita/RS. Última organização: 28 de julho de 2026.
Legislação de Nova Santa Rita
- Decreto nº 89/2024 — Regulamenta a Lei Municipal nº 887/2008, que institui o Código de Obras de Nova Santa Rita.
- Decreto nº 90/2024 — Regulamenta a Lei Municipal nº 901/2008, referente aos condomínios horizontais de lotes para fins residenciais.
- Decreto nº 91/2024 — Regulamenta a Lei Municipal nº 1.483/2018, que disciplina o parcelamento do solo urbano.
- Decreto nº 152/2022 — Regulamenta o procedimento administrativo simplificado e digital para aprovação de projetos unifamiliares, acréscimos e expedição de alvará de construção.
- Lei nº 2.046/2025 — Dispõe sobre a regularização de edificações executadas em desacordo com a legislação específica.
- Lei nº 1.886/2023 — Altera a Lei nº 1.483/2018, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.
- Lei nº 1.887/2023 — Altera a Lei Municipal nº 901/2008, relativa aos condomínios horizontais de lotes para fins residenciais.
- Lei nº 2.120/2025 — Revoga o artigo 27 da Lei nº 901/2008, referente aos condomínios de lotes para fins residenciais.
Legislação federal
- Constituição da República Federativa do Brasil de 1988
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil
- Lei nº 4.591/1964 — Condomínios e Incorporações Imobiliárias
- Lei nº 6.766/1979 — Parcelamento do Solo Urbano
- Lei nº 10.257/2001 — Estatuto da Cidade
- Lei nº 13.465/2017 — Regularização Fundiária e Condomínio de Lotes
- Lei Complementar nº 95/1998 — elaboração, redação e alteração das leis
- Lei Complementar nº 107/2001 — alteração da LC nº 95/1998
- Lei Complementar nº 101/2000 — Lei de Responsabilidade Fiscal
Legislação estadual do Rio Grande do Sul
Meio ambiente e esgotamento sanitário
Segurança contra incêndio
Normas técnicas da ABNT
O texto integral das normas técnicas da ABNT normalmente é protegido e disponibilizado mediante aquisição ou assinatura.
- Catálogo oficial da ABNT
- Portal institucional da ABNT
- ABNT NBR 17076 — pesquisar o código
17076no catálogo oficial; - ABNT NBR 12721 — pesquisar o código
12721no catálogo oficial.
Pesquisa comparativa municipal
Porto Alegre
Novo Hamburgo
- Lei nº 1.216/2004 — Plano Diretor Urbanístico Ambiental
- Lei Complementar nº 2.946/2016 — Código de Edificações
- Lei Complementar nº 2.946/2016 — publicação da Câmara Municipal
Canoas
- Lei nº 5.961/2015 — Plano Diretor Urbano Ambiental
- Lei Complementar nº 5/2016 — Código de Obras e Edificações
Santa Maria
- Lei Complementar nº 117/2018 — Uso e Ocupação do Solo
- Código de Obras de Santa Maria
- Plano Diretor de Santa Maria
Esteio
Eldorado do Sul
Documentos sem acesso público direto
O Processo Administrativo nº 14190/2024 foi examinado como evidência concreta da divergência de enquadramento administrativo. Não foi localizado endereço público para acesso ao processo completo.
Página online da proposta
Documentos de texto do projeto
Versões editáveis em formato DOCX (Microsoft Word) das três peças que compõem este dossiê. Utilize para consulta offline, revisão colaborativa ou protocolo institucional.
Premissas — Diagnóstico e Evidências
Versão 01 · 5,4 MB · inclui figuras técnicas incorporadas.
↓ Baixar arquivo Parte 02 · DOCXProposta de Lei — Minuta para Protocolo
Versão 01 · 122 KB · minuta pronta para tramitação legislativa.
↓ Baixar arquivo Parte 03 · DOCXCódigo Consolidado — Lei nº 887/2008
Versão 01 · 110 KB · texto integral com a redação proposta destacada.
↓ Baixar arquivoOs três arquivos correspondem, respectivamente, ao conteúdo apresentado nas Partes 01, 02 e 03 deste dossiê online. Em caso de divergência entre as versões, prevalece o texto da minuta constante da Parte 02.
Sobre o autor
Marçal Felipe Centeno Vieira
Técnico em Edificações, registro profissional CFT 38408435884, atua há oito anos em Nova Santa Rita, município onde reside há quatro anos. Possui mais de 300 projetos aprovados na cidade, reunindo experiência prática na elaboração, no licenciamento e no acompanhamento de projetos perante a Administração Municipal.
Após as enchentes de 2024, colaborou voluntariamente na elaboração de estudos e anteprojetos habitacionais destinados às famílias atingidas, contribuindo para a proposta de 219 moradias apresentada ao Governo Federal, composta por 160 apartamentos e 59 casas.
Mapa de atuação
Localização dos projetos elaborados em Nova Santa Rita e região. Os marcadores indicam apenas a posição — não há divulgação de dados dos clientes.
Na imprensa
- Correio do Povo — Projeto de 219 moradias para famílias atingidas
- Jornal Estação — 219 moradias para famílias atingidas pela enchente